◎ 开始 | 地产特务

　　当作2025年“偿债大年”的万科，非常百亿有息短债恭候偿付，这注定一直会牵动本钱阛阓的敏锐神经。

　　好多东谈主会说，万科有个“好爸爸”、“好靠山”，那便是直属于深圳国资的“亲女儿”——深圳地铁集团。

　　现在，深铁捏有万科27.18%股权，位列最大单一鼓吹，虽非达到控股进度，但如今已变天。

　　本年2月以来，万科被深铁强势接管后，此前堕入流动性危境的孔殷方位连忙逆转，于今累计4次向深铁借债近120亿元，使其公开债一次次化险为夷。

　　昨晚（5月21日），万科公告了此前一笔金额42亿元鼓吹借债的增信置换，两边以60亿元万物云股票当作原借债协议的质押物，质押率70%。

　　这意味着，相较于此前只由上海万科投资握住有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓握住有限公司提供保证担保且仅仅一种快活，这次价值60亿元万物云股票作念质押，深铁也不错拿来质押融资，就算要变现，亦然随时可抛。

　　实质上，这已是万科二次拿万物云作念筹码向深铁借债了。第一是便是2月10日，万科向深铁借了28亿元，需要提供40亿元且质押率70%的万物云股票质押。

　　现在，万科捏有万物云一起权利近57%，触及H股股份达到6.6亿股，按照昨日收盘价20.95港元/股蓄意126.6亿港元，按东谈主民币计价也有120亿元。

　　按70%质押率看，接下来万科要不绝向深铁借债，差未几还有14亿元的空间。天然，也不抹杀万科在此时分会捣毁此前对万物云的质押。

　　从万科前后这4笔、近120亿元的大鼓吹借债看，期限均为3年，利率也均为2.34%，相较于万科客岁新增融资及再融资详细成本3.39%有彰着上风，将对其压降财务用度产生积极影响，进而收缩对公司利润的侵蚀。

　　2024年，万科录得净耗费494.8亿元，2025年一季度净耗费62.5亿元，适度本年3月底捏有货币资金755亿元，而短期借债228亿元，一年内到期非流动欠债1329.1亿元，短债偿付压力仍很大。

　　从深铁的角度看，前不久清晰的2024年财报也让东谈主大跌眼镜，客岁归拢利润表清晰耗费334.6亿元且系对万科恒久股权投资阐述耗费并计提投资减值损失。此前几年，深铁净利均为正，2019年与2020年净利均超百亿且成绩于战投万科。

　　从深铁集团整个盘面看，中枢业务是地铁澄澈运营+地铁TOD拓荒，相较于地铁澄澈运营收入自如但低盈利，而地铁TOD拓荒则有其私有的城市优质地段及地价上风，但要拓荒好，借助万科品牌及居品详细拓荒智商是最佳的选拔。

　　就战投而言，深铁是不会只看万科短期盈亏，而是着眼于拉长阵线的以前契机，从整个动身，网上好多说“万科拖垮深铁”等言论就显得比拟简便了。

　　看最关节的销售措施，据克而瑞监测统计，2025年前4个月，万科竣事全口径销售额近460亿元，排行第六位，权利销售额近300亿元，排行第一位，较客岁同时虽有下滑，但成绩于“稳楼市”政策发力，降幅有限，有企稳向好迹象。

　　值得一提的是，万科本年一季度固然营收同比跌幅38.3%至近380亿元，但触及意见管业绩务营收却同比增长12.1%至122.7亿元，占总营收的比重已超3成。

　　在面前房企多半已造成“现款为王、运营为王”的计谋转型大潮下，业内预期万科今后的收入结构还会发生比拟大的积极变化等。

　　另据悉，5月17日，深铁集团党委文牍、董事长，万科集团董事长辛杰到访科大讯飞磨砺疏导，两边就颖悟交通、颖悟社区等垂直场景深度协同达成共鸣。2018年于今，科大讯飞已与万科旗下万物云围绕园区物业、长租公寓、东谈主力外包等多个业务板块造成恒久配合。

　　辛杰示意，深铁和万科正积极探索通过数字化技巧复古业务高质料发展的新旅途，科大讯飞不错为深铁和万科提供愈加智能化的处罚决策，但愿进一步潜入协同，将AI技巧融入各业务场景，为客户提供更好的做事体验。

　　外界也期待，辛杰掌舵下的深铁与万科能探索出一条国资鼓吹与被投资的混杂制上市企业“深度交融、相互赋能与发展”等的新圭表。